logo
 
rus  
 
 
 
 
 
 
 
  Главная О проекте Помощь Вопросы   search Поиск Регистрация
 
 
 
 
 
    Вопросы и ответы
 
коммунальная квартира ЮриспруденцияНедвижимость

В 2006 году мы с женой выкупили у хозяйки две комнаты из трёх т.е. квартира стала комунальной. Наша доля состовляет 74/100 . Доля хозяйки 26/100.   Вопрос: может ли она сдать в наём свою комнату другим людям без нашего согласия  и какие документы она должна нам предоставить,если она её сдаёт.          И ещё вопрос если она продаёт свою комнату являемся ли мы первыми покупателями? и  должна ли она нас оповестить о продаже своей комнаты, и в каком виде должно быть оповещение ?      Большое спасибо!      Андрей.                                                                                                                                                                                                                                                                                             Мы уже получили письмо от соседки на днях 
что комната выставлена на продажу с указанной её стоимотью
 (цена запредельно высокая) и как бы на неё уже есть покупатели.Вот это письмо должно ли быть кем то заверено,которое мы получили или может быть просто написано от руки?
 И в дальнейшем, как нам узнать её действительную цену за которую её преобретут другие люди в случае если мы откажемся?  Заранее спасибо!          Андрей.

Автор: graf160880 26.02.2011 | 12:25 | Ответов: 14 | Просмотров: 21952 |
Ответы
статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Кузнецова В. А.    
Рейтинг:
5


Юрист

Санкт-Петербург

Добрый день Андрей, что касается продажи доли (комнаты) в комунальной квартире, то вы как второй собственник имеете первочередное право покупки, т.е. при продажи своей доли, ваша соседка обязана (именно обязана) письменно уведомить вас о намерении продать свою комнату третьему лицу, вы же со своей стороны можете выкупить ее долю по цене предложенной для продаже третьему лицу или отказаться от реализации первоочередного права покупки ее доли. Отказом будет являться если вы в течение месяца со дня уведомления не реализовал свое право покупки. Первоочередное право покупки предусмотрено частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) и статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Что касается сдачи в наем ее доли, то к сожалению в соотвествии с ЖК РФ комната является отдельным объектом недвижимости и собственник комнаты вправе распоряжаться своей долей в праве собственности (комнатой) по своему усмотрению: отчуждать, сдавать внаем, использовать для личного проживания. Согласия остальных собственников комнат на такое владение и распоряжение не требуется, за исключением соблюдения права преимущественной покупки.

С уважением Виктория.

 

Большое спасибо Витория.

   Автор: graf160880  

статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Очерет В. А.    
Рейтинг:
40


Юрист

Москва

 В соответствии с п. 1 ст 70 ЖК РФ , наниматель с согласия в письменной форме наймодателя  может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Эта же норма указана в ст. 679ГК РФ, с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Таким образом, доковор найма жилого помещения может быть заключен лишь при наличии согласия иных лиц, проживающих в данной квартире.
 
Кстати, с чего вы решили, что у вас коммунальная квартира? Это понятие означает, что у вас должны бить разделены лицевые счета, также вызывает сомнение, что ваша сособственница вообще имеет право распоряжаться комнатой, т.к. если у вас доля состовляет 74/100, а доля хозяйки 26/100, то это означает, что указанные доли не выделены в натуре, а посему определить где ваша территория, а где другого собственника достаточно проблематично.
Полагаю, что заключенный договор найма является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Скорее всего суд встанет на вашу сторону. Основной аргумент, что фактически заключенный сособственником договор с нанимателем находится в противоречии со ст. 679 ГК РФ, а также п. 2 ст. 244 ГК РФ 
(Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) и п. 1 ст. 246 ГК РФ, (распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников).
 
 
 
 

статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Леонидченко А. В.    
Рейтинг:
210


Юрист

Москва

Если на момент приобретения Вами "двух комнат" вся квартира принадлежала одному лицу, т.е ег доля была в этом объекте 100%, то Вы приобретали долю в праве собственности, а не комнаты. 

В указанном случае между вами и вторым сособственнком устанволен порядок пользования комнатами и не более того (об этом порядке вы могли договориться еще до заклюбчения сделки и приобретаемая Вами доля определялась исходя из соотношения двух комнат и одной, но это ничего не меняет).

Так вот, если события происходили так, как описано выше, то бывшая хозяйка всей квартиры не вправе без вашего согласия кому-то сдавать свою комнату, поскольку владение и пользование общей собственностью осуществляется по соглашению всех сособственников в соответствии со ст. 247 ГК РФ.

 

 
Консультант недоступен
 
     

Здравствуйте Андрей!

В тексте Вашего вопроса, не указанно составляет ли купленная Вами доля (74/100) две комнаты в квартире. Если Вы приобрели две комнаты, то необходимо было составить соглашение о порядке пользования квартирой, где было бы указанно, что две комнаты находятся в Вашем пользовании. Такое соглашение можно составить, также включив в договор купли-продажи соответствующие пункты об определении порядка пользования квартирой. На сегодняшний день, квартира у Вас не стала коммунальной, и соответственно действуют правила предусмотренные законодательством для долевой собственности. Таким образом, продавец квартиры который является сособственником, также как и Вы, не вправе вселить другое лицо без вашего согласия и соответственно сдавать комнату, без Вашего согласия, не может. Продавая оставшуюся комнату, продавец  должен Вас уведомить в письменном виде о продаже своей доли, указав в этом уведомлении цену продаваемой доли. При этом в интересах продавца документально зафиксировать направление Вам такого уведомления. 


 
Консультант недоступен
 
     

Хотелось бы ещё сказать про договор дарения, которым собственки прикрывают договор купли-продажи комнаты, поскольку по договору дарения даритель не обязан уведомлять остальных сособственников о дарении своей доли другому лицу. Такой договор необходимо оспаривать в судебном порядке.


статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Полищукова С. А.    
Рейтинг:
160


Юрист

г.Москва

Андрей, здравствуйте!

Отчасти я согласна с советами своих коллег: сколько юристов, столько и мнений. Но илшь работая с конкретным юристом Вы совместно вырабатываете стратегию максимально для Вас комфортную.

Относительно Вашего вопроса о продаже доли (комнаты) в коммунальной квартире, поясняю, что согласно ч.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту ЖК РФ), при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке установленном Гражданским Ккодексом РФ (далее по тексту ГК РФ). При этом, в силу ст.250 ГК РФ, сособственник, в первую очередь,  при продаже своей доли обязан уведомить вас письменно о своем намерении продать, предложив вам выкупить ее долю по указанной ею цене.  Вы же, в течение 1 месяца со дня уведомления, вправе выкупить ее долю или отказаться от первоочередного права ее покупки.

По воросу  сдачи в наем соседкой ее доли, в силу ч.1 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения может осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом в соотвествии с его назначением. И в вашем случае, сдача соседкой в наем своей комнаты не противоречит норме данной статьи. Более того, в силу ч.2 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения врпаве предоставить в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании договора найма. При этом вашего согласия не требуется, к сожалению.

А Вы не рассматривали, как вариант, предложить соседке аренду комнаты с последующим правом выкупа.

Удачи.

С уважением,   юрист Полищукова Светлана.

 

 

 

статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Горшков А. Л.    
Рейтинг:
4380


Юрист

Санкт-Петербург

Добрый день, Андрей!

Я поддерживаю мнения некоторых консультантов ответивших Вам выше, в частности Серова А. В., Полищуковой С. А. В дополнение к мнению Серова А.В. оспаривать можно будет договор дарения ТОЛЬКО при наличии доказуемых признаков притворности сделки, т.е. у Вас должны быть доказательства, что на самом деле сделка явилась не дарением, а куплей-продажей, при отсутствии данных доказательств опротестовать дарение будет невозможно, так как каждый гражданин РФ вправе делать дарение любому лицу по своему усмотрению. По вопросу купли-продажи - да, у Вас есть преимущественное право покупки по цене не выше цены предложенной Вашей соседкой третьему лицу, т.е. соседка, предложив Вам определенную цену по покупке ее комнаты, не вправе продать третьему лицу по цене ниже, предложенной Вам (выше может).

Касаемо вопроса коммунальная ли у Вас квартира или нет, Вам нужно дать ответ на вопросы: первый - есть ли у Вас и Вашей соседки отдельные Кадастровые паспорта на Ваши две комнаты и ее одну комнату, второй - производите ли Вы и Ваша соседка оплату коммунальных платежей по отдельным лицевым счетам (т.е. каждый по своей квитанции), в том числе подключено ли электроснабжение Ваших двух и ее одной комнат к отдельным электрическим счетчикам?

Если на эти вопросы Вы ответили отрицательно, то это означает, что Ваши доли в квартире НЕ определены в виде отдельных жилых помещений, и, следовательно Вы с соседкой являетесь сособственниками одного общего жилого помещения, и Ваше согласие, в случае сдачи внаем общего имущества, получать обязательно (также как и Вашей соседки если Вы захотите сдать помещение), но хочу отметить возможный казус – Ваша соседка (до того момента пока Вы не сделаете все действия, указанные в вопросах) вправе зайти в любую из комнат на правах сособственника и делать в них все, что в рамках закона пользования жилым помещением (например, поставить холодильник или прилечь поспать). J

Если на эти вопросы Вы ответите утвердительно, то это означает, что Ваши доли в квартире определены в виде отдельных жилых помещений (без всякого соглашения, т.е. путем конклюдентных действий), и, следовательно, Вашего согласия на сдачу внаем своего жилого помещения третьим лицам Ваша соседка получать не должна. Однако ПОСЛЕ сдачи внаем, при несоблюдении новым нанимателем условий пользования местами общего пользования (МОП) (загрязняет, захламляет, выводит из строя общее оборудование и т.п.) либо при нарушении нанимателем норм проживания в жилых помещениях (шум после установленного времени и т.п.) Вы вправе обратиться в суд о защите своих прав (с предшествующей фиксацией указанных фактов нарушения, например, при помощи сотрудников МВД или ЖКХ) и принудительном выселении нанимателей и, следовательно, расторжении договора Вашей соседкой с нанимателями-нарушителями. Но данный процесс долог, а сдать снова внаем соседка сможет опять без Вашего согласия.

Обращайтесь за помощью к компетентному юристу. Удачи Вам. 

 

 
Консультант недоступен
 
     

Закон не лишает её права сдавать свою собственность, но местами общего пользования жильцы могут пользоваться только с Вашего согласия. При продаже у Вас приоритет покупки.


статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Пономаренко О. И.    
Рейтинг:
115


Юрист

Москва

Поскольку Вы являететсь собственником не 2-х комнат в коммунальной квартире, а 74/100 квартиры, то требуется согласие соседа для сдачи в аренду комнаты.

Согласие соседа также требуется и при продаже доли квартиры, поскольку у соседа имеется преимущественное право покупки доли, которое он может реализовать в течение 30 дней после его уведомления о продаже. 

Всего наилучшего, 

 

Мы уже получили письмо от соседки на днях,что комната выставлена на продажу с указанной её стоимотью (цена запредельно высокая) и как бы на неё уже есть покупатели.Вот это письмо должно ли быть кем то заверено которое мы получили или может быть просто написано от руки? И в дальнейшем как нам узнать её действительную цену за которую её преобретут другие люди в случае если мы откажемся?

   Автор: graf160880  

статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Сальников И. В.    
Рейтинг:
7790


Юрист

Москва

Сдавать в наём комнату может, если её доля выделена в натуре. Вы имеете преимущественное право покупки по цене продавца.

 

статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Свирщевская С. А.    
Рейтинг:
25


Юрист

Москва

"...Мы уже получили письмо от соседки на днях 
что комната выставлена на продажу с указанной её стоимотью
 (цена запредельно высокая) и как бы на неё уже есть покупатели..."

 

Здравствуйте. Внимательно читайте текст в письме: если Вам предлагается приобрести комнату - оно ничтожно.

 

статус
Профиль Цена за консультацию Ответы Написать письмо Избранное Телефон
Горшков А. Л.    
Рейтинг:
4380


Юрист

Санкт-Петербург

Поясню ответ коллеги Свирщевской С.А. - имеется ввиду если Ваша соседка указала в уведомлении, что "продает комнату", а не долю в общей долевой собственности на квартиру, то данная ошибка в уведомлении будет расценена в случае Вашего обращения в суд как недостоверное указание условий сделки, т.е. совершенной с нарушением п.2 ст. 250 ГК РФ.

 


Топ по рейтингу     Смотрите также Топ лучшие ответы
Кушнир С. И.
статус
Рейтинг 28665
Юрист
Санкт-Петербург
Начать общение
Белянцев А. Е.
статус
Рейтинг 7350
Юрист
Москва
Начать общение
Горшков А. Л.
статус
Рейтинг 4380
Юрист
Санкт-Петербург
Начать общение

Популярные темы в этой подкатегории
Покупка комнаты Ответов: 5 - Просмотров: 46419
Предложение о выкупе доли в квартире Ответов: 5 - Просмотров: 40599
соц. найм Ответов: 2 - Просмотров: 28292
Нужно срочно продать дом по генеральной доверенности Ответов: 4 - Просмотров: 28087
Сохранение прав у ответственного квартиросъёмщика при многолетней неоплате коммунальных счетов Ответов: 6 - Просмотров: 23486
продажа квартиры полученной по наследству Ответов: 5 - Просмотров: 22203
возможно ли выписать человека из квартиры Ответов: 6 - Просмотров: 21960
коммунальная квартира Ответов: 14 - Просмотров: 21953



Поделиться с друзьями
Поделиться ВКонтакте Опубликовать в twitter.com Поделиться в Facebook Поделиться В Моем Мире Добавить в odnoklassniki.ru Опубликовать в своем блоге livejournal.com
Онлайн консультации

   
Категории вопросов
Информация
Объявления

Компания "Полиэдр"
Монтаж, наладка, гарантийное обслуживание опс, оповещения, видеонаблюдение, контроль доступа. Опыт работы 22 года

Консультации в видео чате
Экономь свое время и деньги! Общайся Онлайн!

Микро-реклама
Создай свое объявление сейчас.
Все объявления»
Новости сайта



Архив новостей
Публикации
Овчаренко Н. И.


Орлова А. Л.

Денисов П. В.





Архив публикаций
Популярные темы
Стоит ли надеяться на возврат?
Ответов: 1 - Просмотров: 406816

Не получаю оргазм, что делать?
Ответов: 40 - Просмотров: 390153

На грани развода, как быть?
Ответов: 8 - Просмотров: 260528

муж со мной не спит
Ответов: 25 - Просмотров: 136974

Капли филатова
Ответов: 3 - Просмотров: 129368

Не могу испытать оргазм
Ответов: 14 - Просмотров: 111312

Друг купил автомобиль который оказался в залоге у банка
Ответов: 12 - Просмотров: 98384

Не могу получить оргазм во время секса. Что со мной?
Ответов: 13 - Просмотров: 90825

Новые Консультанты
Непчелина Е. Н.
статус
Образование
Вичуга
Начать общение

Москвитина Т. В.
статус
Образование
Зима
Начать общение

Всего Консультантов: 3606

 
 
     
 
 
  Консультантам sep Организациям sep Вакансии sep Соглашение поставщика услуг sep Пользовательское соглашение sep Техподдержка  
 
 
  КонсультацииsepЮридическая консультацияsepКонсультация врачаsepКонсультация психологаsepЧастые вопросы wm
WM 
 
На сайте можно получить онлайн консультации профессиональных специалистов в рубрике вопросы-ответы и в видеочате.
Преимущества портала: Быстрая консультация онлайн, Выбор специалистов, Аудио и Видео связь, Удобная оплата, Круглосуточный сервис.
В рамках проекта открыты следующие виды онлайн консультации: Юридическая консультация, консультация врача, консультация психолога,
консультация бухгалтера, онлайн консультации репетиторов, консультации online по строительству, консультации on-line по интернет-технологиям.
На сайте доступна бесплатная консультация онлайн: В видеочате, предусмотрен бесплатный режим для предварительного общения с Консультантом.
Если ваш вопрос не сложный, вы можете получить на него полноценный ответ или профессиональную рекомендацию прямо в бесплатном чате быстро и бесплатно! Бесплатная онлайн консультация в рубрике: Вопросы - Ответы. Это отличная возможность задать свой вопрос Консультантам и получить ответы профессионалов. Преимущества платной консультации онлайн: Все внимание только Вам. Аудио и Видео связь - быстро и удобно!